Архитектура образа жизни. Интервью с создателем общественных пространств Алексеем Капитановым («Хлебозавод», «Брюсов», «Суперметалл», «Красная стрела» — это его)

Некоторые называют тебя девелопером общественных пространств. А как бы ты сам себя представил?

Я автор и создатель таких проектов, как «Хлебозавод», «Суперметалл», «Красная стрела»: и это проекты абсолютно разные по формату, по своей функции. Я бы не сказал, что я девелопер общественных пространств. Общественное пространство — это одна из граней того, как можно выстраивать городскую среду. Это может быть жилье, это может быть ритейл, это может быть офисная среда. И в зависимости от того, к какому концепту я перехожу, какую задачу пытаюсь решить, я в той или иной степени могу делать пространство общественным и не общественным.

Очень хочется отметить, что те проекты, которые делает моя команда — неповторяемые, не масштабируемые, и все обладают внутренним ядром, которое создает это пространство таким, каким оно есть. Вряд ли такое можно воспроизвести в другом месте. Это сильно отличается от деятельности девелоперов, потому что у них задача придумать некую масштабируемую бизнес-модель. То есть придумал жилой комплекс с таким-то набором функции и фигачишь семь башен по 500 тысяч метров — и тогда это большой, классный девелоперский бизнес.

Мы идем немножко другим путем, у которого иные ценности. Безусловно, мы пытаемся делать все проекты коммерчески успешными, и, слава богу, они такими и получаются. Но все-таки наша модель не масштабируема — то есть мы не можем построить три «Хлебозавода», три «Суперметалла»... В общем, я вижу большую разницу между своим почерком и стандартным пониманием девелопмента, как о нем обычно пишут.

То есть ты занимаешься созданием уникальных проектов, которые идеально вписываются в то место, где они должны быть построены — не штампуешь, а творишь. Правильно?

Ну ты так крепенько сформулировала, но хотелось бы думать, что так оно и есть. Пока что мы к этому стремимся, а там уже тебе виднее. (Смеется.)

Ну, на мой взгляд, получается отлично. Так вы же свой опыт решили перенести в балийскую среду — я видела, что вы строите The Heights. Мне очень понравилась концепция вплетения зданий в манговую рощу. Такой очень убудский вайб (Убуд — живописный город в сердце Бали, где много лесов, рисовых террас и водопадов. Постройки там обычно стремятся вписать в ландшафт и максимально интегрировать с природой. — Прим. SRSLY).

Спешу тебя расстроить, это не Убуд, а Чангу, самый север Чангу, но да, это очень близко к атмосфере Убуда. Там, на мой взгляд, единственная сохранившаяся аутентичность в Чангу, благородная его часть, которая больше всего похожа на тот вайб, который ты описала.

То есть Убуд не в Убуде. Звучит многообещающе!

Такой и был замысел изначально… Давай сразу расскажу, почему так. Дело в том, что я в любом случае еще и бизнес-модель ищу — прежде всего, чтобы сам продукт был коммерчески успешным. Это то, с чего стоит начинать — с изучения, какой сейчас рынок, какие в нем конкуренты, кто что уже придумал, и что можно привнести в эту бизнес-модель, чтобы выделить новое пространство, сделать его каким-то особенным или наполнить всеми смыслами, которые хочется донести.

И вот, когда я прицельно начал поиск земли на Бали, я пересмотрел, может быть, 50 разных участков. Там есть стандартный тип, который все покупают на острове, — это рисовые поля, такой главный ландшафт как артефакт, который все ищут наряду с вулканами. Но мне очень нравится сама флора и фауна острова, и хотелось именно такого. Мы, кстати, и в Москве много работаем с озеленением, у нас есть клевые партнеры, да и я лично очень люблю растениями заниматься. «Суперметалл» — это, скажем, один из результатов такого увлечения.

Так вот, к чему я это: когда я обнаружил землю с манговой рощей, поднялся на дроне, посмотрел на этот участок и понял, что деревья стоят слишком рукотворно — не могло оно так само вырасти. Ясно, что это чей-то сад. В итоге я докопался и познакомился семьей, чей дедушка посадил этот сад 50 лет назад. А деревья достигли сейчас 12-метровой высоты, у них большие пышные кроны, и это формирует очень необычный ландшафт всего участка. Это уже наше первое отличие. С точки зрения маркетинга мы сильно за него зацепились, говорим везде про эту рощу, потому что она создает определенный микроклимат внутри. Это в России все ищут жару, а на Бали наоборот: если у тебя участок в тени — круто, это как у нас в Москве окна на южную сторону.

Безусловно на 100% это невозможно сделать, к сожалению, но вот мы сейчас достигли уровня полного сохранения примерно половины деревьев. А во время стройки будем их укрывать и стараться не снести экскаваторами. Другую половину мы возможно пересадим к нашим соседям в кластер, таким образом, создав еще и культурный мост с ними. Кстати, под это дело мы нашли балийского подрядчика, который занимается пересадкой именно манговых деревьев (12-метровых, напомню), планируем закончить это до нового года. Я как раз этим занимаюсь, так что тема животрепещущая.

А почему именно Бали, а не Шри-Ланка там какая-нибудь или Таиланд?

Ну, здесь довольно прозаический ответ. Вообще, старт этого проекта — моя личная инициатива, мне просто очень хотелось поработать в какой-то другой юрисдикции, на другом рынке, потому что здесь тема немножко исчерпалась: мы попробовали построить жилье, построили — пушка; хотели построить общественное пространство — построили, оно работает; хотели перепридумать, офисную среду — вот сделали «Суперметалл». Поэтому, казалось каким-то логичным шагом пойти в другие страны. Но, безусловно, это крайне тяжело в плане совершенно новых правовых и финансовых аспектов и бесконечного количества других микротем. Но и для меня, честно говоря, рынок довольно понятный: я на Бали уже десять лет регулярно бываю, хорошо знаю местное комьюнити. Так что выбирая между, например, Таиландом, Шри-Ланкой и Вьетнамом, Индонезия оказалась лучше сразу по комплексу факторов.

Вообще мало кто об этом знает, но Индонезия — это громадная экономика, там живет в районе 270 миллионов человек. То есть там достаточно много денег — соответственно, ты можешь создать достаточно клевый спрос, а Бали при этом — безусловно, тренд последних лет, и он очень хорошо известен сразу в нескольких макрорегионах. Есть пласт людей по географической близости: сами индонезийцы, китайцы, сингапурцы, австралийцы — для них всех это домашний регион, они могут условную дачу себе на Бали построить и летать туда на лоукостере, пара часов и ты на месте.

С другой стороны, есть большой постсоветский спрос: это русские инвесторы, это белорусы, это Латвия, Литва и так далее. Есть спрос от европейцев — это такой третий макрорегион. И еще я вижу, что много микродевелоперов из Штатов уже свои проекты запускают. То есть это очень широкий рынок, и, если ты там сделаешь продукт, и он классно выстрелит, то может стать известен сразу на четырех макрорынках, что, как мне кажется, серьезный плюс.

Это один жирный плюс, а еще есть?

Довольно неплохая стабильность курса валют. А если ты делаешь бизнес в какой-то другой стране, то волей-неволей должен следить за всеми этими валютными колебаниями — когда они небольшие, все выглядит неплохо. Еще у них довольно классная и простая банковская система и такое… объятное, что ли, законодательство, в которое реально вникнуть. Все не настолько зарегламентировано, как в России — не факт, что это хорошо, но для бизнеса неплохо, потому что оставляет место для маневра, для смелых идей, для гибкости, что прикольно.

Вот сейчас ты перечислил плюсы Бали, а если посмотреть с другой стороны: с какими сложностями вы с командой там столкнулись?

Прежде всего, это другая опять же юридическая структура. Например, для русского инвестора, конечно, очень понятно, что такое право собственности и что такое долгосрочная аренда. Когда мы приезжаем в Азию, там всплывают другие понятия: leasehold, freehold.

Leasehold — это конструкция наиболее близкая к долгосрочной аренде земли, предполагающая, что по завершении такого договора, если он не будет пролонгирован, то все имущество, все объекты, построенные на этой земле, переходят во владение правообладателя земли. Это то, что нужно еще осознать. Мы привыкли, что вот отдаешь за что-то 200 тысяч долларов, и все это твое: ты можешь передать это по наследству, можешь эксплуатировать это бесконечное количество времени, пока не примешь решение об отчуждении, дарении или передаче по наследству.

А здесь немного другая конструкция: у тебя есть короткий, ограниченный во времени срок твоего пользования этим активом, то есть — землей. Если, например, у тебя 30-летний leasehold, ты должен понимать, что у тебя деньги должны за эти 30 лет обернуться такое-то количество раз. На самом деле это как раз чисто бизнесовый подход. И оно, с моей точки зрения, очень правильно, потому что бизнесмен должен думать циклами.

Здесь еще очень много свободы. А такая свобода подразумевает всяких там авантюристов и мошенников, поэтому все договоры надо перепроверять, делать оценку того, что ты покупаешь. Это еще один минус, наверное.

Ну и еще… конечно, не хочется это озвучивать, но Бали — это все-таки перегретый рынок, в каком-то смысле похожий на пузырь. На мой взгляд, мы сейчас залетаем где-то в последние вагоны поезда, когда это еще адекватно. Если будет продолжаться такой рост геометрический, который случился в постпандемийный период, вот за последние три года, если все будет развиваться, как оно сейчас развивается, то, конечно, это будет пузырь на недвижке. Она не может столько стоить, объективно.

Даже представить боюсь, в какую копеечку вам влетела эта земля… А что если север Чангу постигнет та же судьба, что и печально известную Куту?

Кута очень сильно потеряла в цене, потому что за 10−15 лет она утратила актуальность, туристическая загрузка слишком упала, доходность снизилась, и все перекинулось на север. Дальше стрельнул Семиньяк, потом Чангу. И я в том числе выбирал земельный участок таким образом, чтобы до нас этот маховик девелопмента дошел не сразу: мы находимся на довольно комфортном удалении от тех популярных улиц Чангу, которые вот сейчас переживают девелоперский бум. Тут уже сам бизнес начинает понимать, что нельзя пытаться застроить каждый квадратный метр, но все равно есть такой феномен отсутствия глобального программирования среды, что приводит к хаотичным результатам.

Кстати, у нашего участка есть один серьезный плюс — это полностью сформированная застройка по всем границам. А то на Бали, знаешь, бывает такое: купил землю с шикарным видом, а пока ты строишься, все соседи выкупают точно такие же поля и превращают их в бесконечную стройку на пять лет, например. Смысл твоего продукта совсем теряется. А мы выбрали участок так, что по трем сторонам у нас уже полностью сформирована застройка, а по четвертой — река. Так что в нашем случае это мы мешаем нашим соседям своей стройкой, но стараемся делать все экологично.

Класс, надеюсь, они оценят этот жест! Давай сместим фокус с экономики на людей. Расскажи про свою команду.

Я вообще начал все это один, вложил свои деньги, а потом стал искать институциональных инвесторов, которые вложат значительно больше средств, чтобы мы могли резко стартануть. Так я познакомился с Юлей Хлудневой, она владеет группой компаний Nedvex. Они очень крутые, сейчас запускают комплекс Volna в Сочи. Для нас это клевый мэтч, потому что Юля больше про стратегический бизнес, про объемы, а я больше про продукт. Мы законнектились за одну встречу и решили делать проект уже вдвоем.

Для балийского проекта у меня отдельная команда, ей месяцев шесть наверное. Есть технический надзор — это ребята, которые следят за стройкой, есть отделы юридического и финансового сопровождения, коммерческий директор… сейчас, наверное, мы стали похожи на компанию, а не на стартап. Кстати, в этом плане у меня есть классная компетенция: я уже, наверное, третью или четвертую команду в своей жизни создаю, мне нравится не просто новую модель придумывать, а каждый раз еще и новую команду собирать.

То есть, получается, ты собираешь проектную команду под каждый объект?

На Бали полно своей специфики, туда нельзя просто взять и закинуть успешных ребят из Москвы — они не в контексте того, что там происходит, это делу не поможет.

Ну да, в целом логично, что чтобы делать что-то в стиле The Heights, надо самому быть своей целевой аудиторией.

Да, безусловно. Там вообще очень важен личный контакт. То есть, если ты о чем-то с кем-то договариваешься, не важно на «мало» денег или на «много», нужно очень много уделять личного внимания. Если ты теряешься и остаешься только в рамках ватсапа, телеграма или зума, то люди быстро теряют к тебе, ну, не то, чтобы интерес… Они перестают в тебя верить, как будто ты можешь в любой момент пропасть. Такая вот специфика туристических регионов в целом, в том числе и Бали. Люди приезжают и уезжают вместе со своими обещаниями и договоренностями. Поэтому требуется личный контакт — то есть постоянно напоминать о себе, мол, ребят, я здесь, мы работаем, все нормально. А для этого нужно там жить, то есть невозможно делать там проект дистанционно.

Давай теперь вопрос про тебя лично. Когда ты начинаешь новый проект, у тебя есть какие-то страхи или ты суперуверен в себе, ты знаешь, что делаешь, что это точно выстрелит?

Нет, безусловно, страхи есть, хотя я бы не назвал это «страхами»… Есть огромное количество непросчитываемых сценариев и каких-то рисков, которые нужно отрабатывать. В этом плане, мне кажется, я довольно последователен. Например, весь процесс от постановки задачи (придумать продукт для Бали) до момента, когда он был создан, занял у меня девять месяцев. То есть на протяжении девяти месяцев я изучал, купил дом, получил пользовательский опыт, узнал, как все работает.

В моем случае это, как видишь, был довольно длительный процесс. А Юля, мой партнер, гораздо более локомотивно и смело идет, она все время меня подталкивает: мол, да разберемся! А у меня происходит так: пока я сам лично не пойму, как что-то работает, я не двигаю вперед.

Да, тревог была масса, для нас вообще какие-то вещи до сих пор остаются не до конца решенными. Например, мы еще не определили компанию, которая будет эксплуатировать наш комплекс целиком. Вот к нам приходит клиент, задает такой вопрос — видно, что его это волнует. В этом плане Nedvex очень круто управляет отелями на мировом уровне, и мы бы хотели найти способ этот опыт перенести и на Бали, но пока не знаем как. Возможно, найдем партнера, кто на острове таким же качеством закроет этот вопрос на коммерческих началах.

На самом деле, я не думаю, что в таких вопросах стоит торопиться. Надо пообщаться, поспрашивать, послушать — пока что мы мыслим глобальными мазками. То же самое с наполнением пространства. Например, можно сейчас сказать, что у нас будет спа, который включает в себя парилку на 20 человек, холодные купели, массажные кабинеты, и все это уже можно показать в каком-нибудь очень красивом дизайне. Это будет прикольно смотреться, но по смыслу окажется довольно пустоватой штукой, потому что таких, ну примерно уже 30 открылось, и, пока мы построимся, откроется еще 50. И ты начинаешь думать: а может быть, позвать ребят, которые занимаются правИлом… Знаешь, что такое правИло? Это такой агрегат, когда тебя за руки и за ноги растягивают, и у тебя все мышцы тянутся — в Средневековье еще «дыба» назывался (Смеется.), а сейчас уже чисто ретритная техника! Или можем позвать ребят, которые занимаются организацией стояния на гвоздях… И тут уже начинаешь думать, что нужна площадка, а там нужно не 40 ковриков для йоги разместить, а 20 досок Садху (доски с гвоздями. — Прим. SRSLY) , например. Вот вы уже и отличаетесь.

Ты можешь сказать: «Леш, ну а чем же вы отличаетесь? Все у вас то же самое: какое-то жилье, какой-то спа, какой-то бассейн в центре, какой-то ресторан вы там откроете… ну это везде, все одинаково!» Но на самом деле минималистичности функций достаточно для пространства, надо просто каждую из них сделать классно. Это гораздо более крутой результат, чем напичкать пространство просто всем, чем можно, и радоваться. Нет. Мне кажется, оптимальность, достаточность и крутая проработка функционала — это и есть очень профессиональная характеристика среды.